Construire au fond du jardin

On connait le NIMBY ("Not In My Backyard", pas dans mon jardin), ce mouvement d'opposition des riverains qui accompagne (trop) souvent les projets urbains petits et grands. On connait moins le BIMBY ("Build In My Backyard", construis dans mon jardin) qui lui vise au contraire à favoriser une densification des espaces résidentiels en insérant de nouveaux logements en divisant des jardins trop grands. Ce procédé, initié en 2009 par Benoit Le Foll et David Miet, permet de développer de vraies alternatives à l'étalement urbain en mobilisant un foncier déjà urbanisé en lieu et place d'espaces agricoles. Explications.

Frédérique Triballeau > Bonjour, vous êtes fondateur et le directeur de Villes Vivantes. Pourriez-vous nous en dire plus sur vous ?

David Miet > Le BIMBY qui est l’un des concepts à l’origine de l’entreprise Villes Vivantes, est une idée que j’ai eue avec d’autres amis quand j’étais étudiant. Durant la première partie de ma vie professionnelle, j’ai conduit des projets de recherche appliquée au sein du Ministère de L’Écologie. J’ai notamment monté et piloté un projet de recherche soutenu par l’Agence Nationale de Recherche qui a pris le nom de BIMBY entre 2009 et 2012. Au printemps 2013, j’ai quitté mes fonctions au Ministère pour fonder Villes Vivantes avec mon premier associé Thomas Hanss. Cela fait donc six ans que Villes Vivantes poursuit ses travaux de recherche & développement autour du BIMBY et d’autres concepts apparentés que nous avons inventés avec Denis Caraire, Amandine Hernandez et Paul Lempérière, qui sont devenus associés également.

Si nous sommes aujourd’hui l’acteur principal du BIMBY, nous avons fait en sorte que le BIMBY puisse être utilisé par tous les acteurs de la fabrication de la ville comme une marque « open source ». C’est une filière du BIMBY que nous sommes en train de structurer et qui connait aujourd’hui des expérimentations concrètes partout en France.

Nos premières opérations BIMBY sont tout juste en train de sortir de terre. Cela a donc mis une dizaine d’années pour passer des premiers travaux de recherche à un résultat opérationnel susceptible d’être répliqué. La partie intéressante de l’histoire du BIMBY va donc enfin pouvoir commencer !

Frédérique Triballeau > En pratique, comment avez-vous fonctionné pour ces premiers projets ?

David Miet > Depuis la création de Villes Vivantes, beaucoup de territoires nous ont confié la conduite de réflexions préalables, avec des études de gisements fonciers et de potentiel de densification douce qui ont poussé certains d’entre eux à aller jusqu’à ré-écrire leurs documents d’urbanisme. C’est ce que nous appelons des « impulsions », qui aboutissent à des stratégies de densification des espaces bâtis par le BIMBY, traduites par des objectifs quantitatifs et qualitatifs au sein des documents d’urbanisme et de leurs règlements.

Plus récemment, d’autres territoires ont souhaité passer du pré-opérationnel à l’opérationnel. Nous avons déterminé avec eux un périmètre, des objectifs de densification douce à atteindre ainsi qu’une fenêtre temporelle pour atteindre ces objectifs. Puis nous avons expérimenté différents systèmes d’action pour mettre en œuvre de véritables « opérations BIMBY ».

Notre première opération a commencé à Périgueux en 2016 : nous nous sommes donné un laps de temps de 30 mois avec un objectif de production de 100 nouveaux logements dans les jardins des habitants de la ville. Pilotée par Villes Vivantes pour le compte de la ville, l’opération BIMBY prend la forme d’un service de conception proposé à tous les propriétaires souhaitant faire évoluer ou transformer leur patrimoine. 250 porteurs de projets sont entrés dans l’opération BIMBY et, au bout de 30 mois et de multiples ajustements de notre protocole d’intervention, ce sont bien 101 projets qui se sont concrétisés.

Pour faire aboutir ces projets, nous avons dû inventer de « nouveaux métiers » : des métiers capables de faire passer des centaines de porteurs de projet de l’idée à sa réalisation : accueillir de nouveaux voisins dans leurs jardins. Ces métiers opèrent en équipe, comme dans une école, une brasserie ou un sport collectif : nos équipes reçoivent un grand flux de personnes qui apportent leurs idées, leurs besoins, leurs problèmes et leurs projets.

C’est à partir de cette matière première que les équipes de Villes Vivantes opèrent et conduisent ce flux vers un scénario de densification douce qui va permettre le retour des familles en ville, mais aussi l’adaptation des logements pour les personnes âgées.

Frédérique Triballeau > Ces potentialités, vous les aviez vous-même repérées ou c’est la Ville de Périgueux qui a fait appel à vous ?

David Miet > C’est le bureau d’études qui avait en charge la réalisation du plan local d’urbanisme de Périgueux, id. de ville, qui a effectué un premier repérage du potentiel de la filière BIMBY pour la ville. Nous avons ensuite rencontré le maire pour lui proposer d’évaluer plus finement la possibilité d’une densification douce des quartiers d’habitat individuel de la ville. Nous avons confronté nos analyses avec les professionnels locaux de l’immobilier et de la construction, qui ont une pratique quotidienne du marché. Puis nous avons ajusté les règles d’urbanisme pour monter, préparer et ajuster les conditions de cette opération que le maire a décidé de lancer pour la première fois en France.

Frédérique Triballeau > Vous n'intervenez que sur du tissu résidentiel ?

David Miet > C’est beaucoup plus large. À Périgueux, pour continuer avec cet exemple, des porteurs de projets ont sollicité nos équipes pour étudier les possibilités d’extension et de reconfiguration de locaux d’activité situés près de la gare, ou encore le potentiel de bâtiments du centre-ville situés dans le secteur sauvegardé. Nous avons modélisé des scénarios pour les rénover, les transformer et les reconfigurer. Nous accompagnons des porteurs de projet privés qui vont produire une nouvelle offre de locaux sur un foncier déjà bâti ; il peut donc y avoir des projets très différents qui rentrent dans cette catégorie. Pour faire simple, nous disons souvent que le BIMBY consiste à “diviser un terrain pour accueillir un voisin dans son jardin”, mais ce scénario ne représente en fait que la moitié des cas.

Frédérique Triballeau > Quelles sont les conditions de réussite pour qu’un projet sorte de terre ?

David Miet > La première, et c’est le principal enseignement qui a été tiré du premier projet de recherche BIMBY, c’est d’accepter de faire de l’urbanisme de façon horizontale. Le gisement foncier de la densification douce est immense, mais il se situe en propriété privée, dans les jardins des maisons existantes. Nous devons donc entrer dans un rapport de partenariat avec les habitants, selon un état d’esprit qui se situe aux antipodes du rapport condescendant et directif que les architectes et les urbanistes ont pu avoir avec les habitants jusqu’ ici, y compris dans les formes plus ou moins sincères de « concertation » : dans le cadre des opérations BIMBY les habitants ne sont pas simplement « concertés », ils sont les véritables maîtres d’ouvrage des projets qui constituent la matière première de l’opération.

La culture de l’urbanisme de la ville nouvelle, de la tabula rasa, qui donne tout pouvoir aux élus et aux urbanistes, nécessite la maîtrise du foncier. Dans le cas présent, nous devons inventer l’urbanisme sans maîtrise du foncier puisque la collectivité ne rachète pas les terrains : les habitants ne réaliseront des projets dans leur jardin que s’ils en ont envie ! La première condition de réussite d’une opération BIMBY, c’est donc de renverser le rapport que nous entretenons (élus et des techniciens) avec les habitants, en considérant l’urbanisme comme un « service offert aux habitants ».

La deuxième condition de réussite est liée aux métiers que nous exerçons. Construire une deuxième maison dans un jardin relève d’un problème de conception extrêmement difficile à résoudre, bien plus ardu que celui de construire la première maison sur un terrain vierge… Des personnes vivent déjà dans ce lieu, des fenêtres s’ouvrent sur certaines façades, des terrasses ont été aménagées, des accès sont empruntés quotidiennement, des relations de voisinage se sont établies… Réhabiliter est bien plus complexe que de faire du neuf. De la même façon, transformer ce qui est déjà habité est beaucoup plus délicat et subtil et nécessite la mobilisation de compétences pointues. Accompagner 250 personnes pour faire aboutir 100 projets en 30 mois est une performance qui ne s’improvise pas, et qui ne peut pas se réaliser à partir de la configuration actuelle des métiers qui fabriquent la ville.

Le découpage actuel des métiers n’est pas adapté à la mobilisation des micro-fonciers situés dans les jardins des particuliers. Nous avons dû revoir l’étendue et la façon d’assembler les compétences nécessaires à ce genre d’opérations. Nous héritons d’une structure de métiers ancienne, avec le géomètre et l’architecte qui dessinent, l’agent immobilier qui commercialise, le notaire qui a le monopole des transmissions, l’urbaniste qui établit les règles, le maire qui signe les permis… Ce découpage des tâches est daté. Il ne parvient ni à provoquer l'étincelle de départ qui permet à un habitant de comprendre ce qui peut être fait sur sa parcelle, ni à l’accompagner ensuite pour devenir le maître d’ouvrage d’un projet parfois complexe et dont la faisabilité est toujours incertaine. Les particuliers ne réalisent pas des projets immobiliers avec de tels enjeux patrimoniaux, financiers, juridiques et familiaux tous les jours. C’est en reconfigurant nos compétences, en les assemblant dans de nouveaux métiers travaillant en équipe sur des flux importants, que Villes Vivantes est en train de faire du BIMBY un véritable outil de fluidification de l’accès au foncier situé dans les jardins, qui peuvent désormais contribuer à des objectifs de politiques publiques.

La troisième condition de réussite, quasiment la plus importante dans cette phase de réalisation des premières expérimentations à l’échelle nationale, c’est un portage politique solide, car le BIMBY n’est pas encore une solution mainstream. Nous ne disposons pas encore d’un large retour d’expérience. Il faut donc des élus capables de tenter ces expérimentations avec leur population, capables de faire comprendre le pourquoi et le comment d’une telle opération.

Frédérique Triballeau > Qu’est-ce qui freine la généralisation du BIMBY ? Est-ce que les habitants ou les élus ne veulent pas entendre parler de densification ?

David Miet > Non, ce qui empêche la massification de la densification douce des tissus pavillonnaires aujourd’hui, c’est véritablement le manque de savoir-faire des professionnels et c’est notre première tâche, au sein de Villes Vivantes, que de le constituer pour le mettre à disposition de toutes les collectivités. Dans des métropoles comme Lyon et Bordeaux, les règlements d’urbanisme se sont rétractés et limitent les droits à bâtir au sein des tissus pavillonnaires. Des processus de densification spontanée, mais de mauvaise qualité ont provoqué des réactions de rejet du voisinage, lequel a fait pression sur les élus pour limiter ces constructions. Dans ces territoires, il faudra donc faire la démonstration que la densification douce peut être belle, harmonieuse et bien organisée pour regagner la confiance des habitants et desserrer à nouveau les contraintes réglementaires. Apprenons à concevoir, piloter et réaliser de belles opérations BIMBY à l’instar de celle de la ville de Périgueux et l’essentiel des obstacles à la mobilisation massive de ces gisements fonciers sera levé.

Frédérique Triballeau > Avez-vous pensé à déployer la méthode à d’autres secteurs, comme les zones d’activités ?

David Miet > Oui, bien sûr, ce sont des questions que les collectivités nous posent depuis très longtemps. Nous avons entamé des réflexions concrètes avec certaines d’entre elles. Mais même si le principe est le même en apparence, il y a encore de nombreux défis à relever pour ce type de projet. La recherche et développement est loin d’être finie !

dixit.net / novembre 2019

Illustrations : Villes Vivantes