Construire au fond du jardin

faire transformer l'existant

On connait le NIMBY ("Not In My Backyard", pas dans mon jardin), ce mouvement d'opposition des riverains qui accompagne (trop) souvent les projets urbains petits et grands. On connait moins le BIMBY ("Build In My Backyard", construis dans mon jardin) qui lui vise au contraire à favoriser une densification des espaces résidentiels en insérant de nouveaux logements en divisant des jardins trop grands. Ce procédé, initié en 2009 par Benoit Le Foll et David Miet, permet de développer de vraies alternatives à l'étalement urbain en mobilisant un foncier déjà urbanisé en lieu et place d'espaces agricoles. Explications.

FrĂ©dĂ©rique Triballeau > Bonjour, vous ĂȘtes fondateur et le directeur de Villes Vivantes. Pourriez-vous nous en dire plus sur vous ?

David Miet > Le BIMBY qui est l’un des concepts Ă  l’origine de l’entreprise Villes Vivantes, est une idĂ©e que j’ai eue avec d’autres amis quand j’étais Ă©tudiant. Durant la premiĂšre partie de ma vie professionnelle, j’ai conduit des projets de recherche appliquĂ©e au sein du MinistĂšre de L’Écologie. J’ai notamment montĂ© et pilotĂ© un projet de recherche soutenu par l’Agence Nationale de Recherche qui a pris le nom de BIMBY entre 2009 et 2012. Au printemps 2013, j’ai quittĂ© mes fonctions au MinistĂšre pour fonder Villes Vivantes avec mon premier associĂ© Thomas Hanss. Cela fait donc six ans que Villes Vivantes poursuit ses travaux de recherche & dĂ©veloppement autour du BIMBY et d’autres concepts apparentĂ©s que nous avons inventĂ©s avec Denis Caraire, Amandine Hernandez et Paul LempĂ©riĂšre, qui sont devenus associĂ©s Ă©galement.

Si nous sommes aujourd’hui l’acteur principal du BIMBY, nous avons fait en sorte que le BIMBY puisse ĂȘtre utilisĂ© par tous les acteurs de la fabrication de la ville comme une marque « open source ». C’est une filiĂšre du BIMBY que nous sommes en train de structurer et qui connait aujourd’hui des expĂ©rimentations concrĂštes partout en France.

Nos premiĂšres opĂ©rations BIMBY sont tout juste en train de sortir de terre. Cela a donc mis une dizaine d’annĂ©es pour passer des premiers travaux de recherche Ă  un rĂ©sultat opĂ©rationnel susceptible d’ĂȘtre rĂ©pliquĂ©. La partie intĂ©ressante de l’histoire du BIMBY va donc enfin pouvoir commencer !

Frédérique Triballeau > En pratique, comment avez-vous fonctionné pour ces premiers projets ?

David Miet > Depuis la crĂ©ation de Villes Vivantes, beaucoup de territoires nous ont confiĂ© la conduite de rĂ©flexions prĂ©alables, avec des Ă©tudes de gisements fonciers et de potentiel de densification douce qui ont poussĂ© certains d’entre eux Ă  aller jusqu’à rĂ©-Ă©crire leurs documents d’urbanisme. C’est ce que nous appelons des « impulsions », qui aboutissent Ă  des stratĂ©gies de densification des espaces bĂątis par le BIMBY, traduites par des objectifs quantitatifs et qualitatifs au sein des documents d’urbanisme et de leurs rĂšglements.

Plus rĂ©cemment, d’autres territoires ont souhaitĂ© passer du prĂ©-opĂ©rationnel Ă  l’opĂ©rationnel. Nous avons dĂ©terminĂ© avec eux un pĂ©rimĂštre, des objectifs de densification douce Ă  atteindre ainsi qu’une fenĂȘtre temporelle pour atteindre ces objectifs. Puis nous avons expĂ©rimentĂ© diffĂ©rents systĂšmes d’action pour mettre en Ɠuvre de vĂ©ritables « opĂ©rations BIMBY ».

Notre premiĂšre opĂ©ration a commencĂ© Ă  PĂ©rigueux en 2016 : nous nous sommes donnĂ© un laps de temps de 30 mois avec un objectif de production de 100 nouveaux logements dans les jardins des habitants de la ville. PilotĂ©e par Villes Vivantes pour le compte de la ville, l’opĂ©ration BIMBY prend la forme d’un service de conception proposĂ© Ă  tous les propriĂ©taires souhaitant faire Ă©voluer ou transformer leur patrimoine. 250 porteurs de projets sont entrĂ©s dans l’opĂ©ration BIMBY et, au bout de 30 mois et de multiples ajustements de notre protocole d’intervention, ce sont bien 101 projets qui se sont concrĂ©tisĂ©s.

Pour faire aboutir ces projets, nous avons dĂ» inventer de « nouveaux mĂ©tiers » : des mĂ©tiers capables de faire passer des centaines de porteurs de projet de l’idĂ©e Ă  sa rĂ©alisation : accueillir de nouveaux voisins dans leurs jardins. Ces mĂ©tiers opĂšrent en Ă©quipe, comme dans une Ă©cole, une brasserie ou un sport collectif : nos Ă©quipes reçoivent un grand flux de personnes qui apportent leurs idĂ©es, leurs besoins, leurs problĂšmes et leurs projets.

C’est Ă  partir de cette matiĂšre premiĂšre que les Ă©quipes de Villes Vivantes opĂšrent et conduisent ce flux vers un scĂ©nario de densification douce qui va permettre le retour des familles en ville, mais aussi l’adaptation des logements pour les personnes ĂągĂ©es.

FrĂ©dĂ©rique Triballeau > Ces potentialitĂ©s, vous les aviez vous-mĂȘme repĂ©rĂ©es ou c’est la Ville de PĂ©rigueux qui a fait appel Ă  vous ?

David Miet > C’est le bureau d’études qui avait en charge la rĂ©alisation du plan local d’urbanisme de PĂ©rigueux, id. de ville, qui a effectuĂ© un premier repĂ©rage du potentiel de la filiĂšre BIMBY pour la ville. Nous avons ensuite rencontrĂ© le maire pour lui proposer d’évaluer plus finement la possibilitĂ© d’une densification douce des quartiers d’habitat individuel de la ville. Nous avons confrontĂ© nos analyses avec les professionnels locaux de l’immobilier et de la construction, qui ont une pratique quotidienne du marchĂ©. Puis nous avons ajustĂ© les rĂšgles d’urbanisme pour monter, prĂ©parer et ajuster les conditions de cette opĂ©ration que le maire a dĂ©cidĂ© de lancer pour la premiĂšre fois en France.

Frédérique Triballeau > Vous n'intervenez que sur du tissu résidentiel ?

David Miet > C’est beaucoup plus large. À PĂ©rigueux, pour continuer avec cet exemple, des porteurs de projets ont sollicitĂ© nos Ă©quipes pour Ă©tudier les possibilitĂ©s d’extension et de reconfiguration de locaux d’activitĂ© situĂ©s prĂšs de la gare, ou encore le potentiel de bĂątiments du centre-ville situĂ©s dans le secteur sauvegardĂ©. Nous avons modĂ©lisĂ© des scĂ©narios pour les rĂ©nover, les transformer et les reconfigurer. Nous accompagnons des porteurs de projet privĂ©s qui vont produire une nouvelle offre de locaux sur un foncier dĂ©jĂ  bĂąti ; il peut donc y avoir des projets trĂšs diffĂ©rents qui rentrent dans cette catĂ©gorie. Pour faire simple, nous disons souvent que le BIMBY consiste Ă  “diviser un terrain pour accueillir un voisin dans son jardin”, mais ce scĂ©nario ne reprĂ©sente en fait que la moitiĂ© des cas.

FrĂ©dĂ©rique Triballeau > Quelles sont les conditions de rĂ©ussite pour qu’un projet sorte de terre ?

David Miet > La premiĂšre, et c’est le principal enseignement qui a Ă©tĂ© tirĂ© du premier projet de recherche BIMBY, c’est d’accepter de faire de l’urbanisme de façon horizontale. Le gisement foncier de la densification douce est immense, mais il se situe en propriĂ©tĂ© privĂ©e, dans les jardins des maisons existantes. Nous devons donc entrer dans un rapport de partenariat avec les habitants, selon un Ă©tat d’esprit qui se situe aux antipodes du rapport condescendant et directif que les architectes et les urbanistes ont pu avoir avec les habitants jusqu’ ici, y compris dans les formes plus ou moins sincĂšres de « concertation » : dans le cadre des opĂ©rations BIMBY les habitants ne sont pas simplement « concertĂ©s », ils sont les vĂ©ritables maĂźtres d’ouvrage des projets qui constituent la matiĂšre premiĂšre de l’opĂ©ration.

La culture de l’urbanisme de la ville nouvelle, de la tabula rasa, qui donne tout pouvoir aux Ă©lus et aux urbanistes, nĂ©cessite la maĂźtrise du foncier. Dans le cas prĂ©sent, nous devons inventer l’urbanisme sans maĂźtrise du foncier puisque la collectivitĂ© ne rachĂšte pas les terrains : les habitants ne rĂ©aliseront des projets dans leur jardin que s’ils en ont envie ! La premiĂšre condition de rĂ©ussite d’une opĂ©ration BIMBY, c’est donc de renverser le rapport que nous entretenons (Ă©lus et des techniciens) avec les habitants, en considĂ©rant l’urbanisme comme un « service offert aux habitants ».

La deuxiĂšme condition de rĂ©ussite est liĂ©e aux mĂ©tiers que nous exerçons. Construire une deuxiĂšme maison dans un jardin relĂšve d’un problĂšme de conception extrĂȘmement difficile Ă  rĂ©soudre, bien plus ardu que celui de construire la premiĂšre maison sur un terrain vierge
 Des personnes vivent dĂ©jĂ  dans ce lieu, des fenĂȘtres s’ouvrent sur certaines façades, des terrasses ont Ă©tĂ© amĂ©nagĂ©es, des accĂšs sont empruntĂ©s quotidiennement, des relations de voisinage se sont Ă©tablies
 RĂ©habiliter est bien plus complexe que de faire du neuf. De la mĂȘme façon, transformer ce qui est dĂ©jĂ  habitĂ© est beaucoup plus dĂ©licat et subtil et nĂ©cessite la mobilisation de compĂ©tences pointues. Accompagner 250 personnes pour faire aboutir 100 projets en 30 mois est une performance qui ne s’improvise pas, et qui ne peut pas se rĂ©aliser Ă  partir de la configuration actuelle des mĂ©tiers qui fabriquent la ville.

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Le dĂ©coupage actuel des mĂ©tiers n’est pas adaptĂ© Ă  la mobilisation des micro-fonciers situĂ©s dans les jardins des particuliers. Nous avons dĂ» revoir l’étendue et la façon d’assembler les compĂ©tences nĂ©cessaires Ă  ce genre d’opĂ©rations. Nous hĂ©ritons d’une structure de mĂ©tiers ancienne, avec le gĂ©omĂštre et l’architecte qui dessinent, l’agent immobilier qui commercialise, le notaire qui a le monopole des transmissions, l’urbaniste qui Ă©tablit les rĂšgles, le maire qui signe les permis
 Ce dĂ©coupage des tĂąches est datĂ©. Il ne parvient ni Ă  provoquer l'Ă©tincelle de dĂ©part qui permet Ă  un habitant de comprendre ce qui peut ĂȘtre fait sur sa parcelle, ni Ă  l’accompagner ensuite pour devenir le maĂźtre d’ouvrage d’un projet parfois complexe et dont la faisabilitĂ© est toujours incertaine. Les particuliers ne rĂ©alisent pas des projets immobiliers avec de tels enjeux patrimoniaux, financiers, juridiques et familiaux tous les jours. C’est en reconfigurant nos compĂ©tences, en les assemblant dans de nouveaux mĂ©tiers travaillant en Ă©quipe sur des flux importants, que Villes Vivantes est en train de faire du BIMBY un vĂ©ritable outil de fluidification de l’accĂšs au foncier situĂ© dans les jardins, qui peuvent dĂ©sormais contribuer Ă  des objectifs de politiques publiques.

La troisiĂšme condition de rĂ©ussite, quasiment la plus importante dans cette phase de rĂ©alisation des premiĂšres expĂ©rimentations Ă  l’échelle nationale, c’est un portage politique solide, car le BIMBY n’est pas encore une solution mainstream. Nous ne disposons pas encore d’un large retour d’expĂ©rience. Il faut donc des Ă©lus capables de tenter ces expĂ©rimentations avec leur population, capables de faire comprendre le pourquoi et le comment d’une telle opĂ©ration.

FrĂ©dĂ©rique Triballeau > Qu’est-ce qui freine la gĂ©nĂ©ralisation du BIMBY ? Est-ce que les habitants ou les Ă©lus ne veulent pas entendre parler de densification ?

David Miet > Non, ce qui empĂȘche la massification de la densification douce des tissus pavillonnaires aujourd’hui, c’est vĂ©ritablement le manque de savoir-faire des professionnels et c’est notre premiĂšre tĂąche, au sein de Villes Vivantes, que de le constituer pour le mettre Ă  disposition de toutes les collectivitĂ©s. Dans des mĂ©tropoles comme Lyon et Bordeaux, les rĂšglements d’urbanisme se sont rĂ©tractĂ©s et limitent les droits Ă  bĂątir au sein des tissus pavillonnaires. Des processus de densification spontanĂ©e, mais de mauvaise qualitĂ© ont provoquĂ© des rĂ©actions de rejet du voisinage, lequel a fait pression sur les Ă©lus pour limiter ces constructions. Dans ces territoires, il faudra donc faire la dĂ©monstration que la densification douce peut ĂȘtre belle, harmonieuse et bien organisĂ©e pour regagner la confiance des habitants et desserrer Ă  nouveau les contraintes rĂ©glementaires. Apprenons Ă  concevoir, piloter et rĂ©aliser de belles opĂ©rations BIMBY Ă  l’instar de celle de la ville de PĂ©rigueux et l’essentiel des obstacles Ă  la mobilisation massive de ces gisements fonciers sera levĂ©.

FrĂ©dĂ©rique Triballeau > Avez-vous pensĂ© Ă  dĂ©ployer la mĂ©thode Ă  d’autres secteurs, comme les zones d’activitĂ©s ?

David Miet > Oui, bien sĂ»r, ce sont des questions que les collectivitĂ©s nous posent depuis trĂšs longtemps. Nous avons entamĂ© des rĂ©flexions concrĂštes avec certaines d’entre elles. Mais mĂȘme si le principe est le mĂȘme en apparence, il y a encore de nombreux dĂ©fis Ă  relever pour ce type de projet. La recherche et dĂ©veloppement est loin d’ĂȘtre finie !

dixit.net / novembre 2019

Illustrations : Villes Vivantes

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