Analyses

(re)faire la ville par ses friches

La friche c’est aussi le lieu de tous les possibles, de tous les changements, de toutes les idées. Travailler l’existant c’est partir d’une matière noble, habitée. C’est pouvoir s’inspirer du réel déjà là, ou là avant, mais aussi apprendre à travailler la complexité.

dixit.net

02 déc. 2019 — 15 min read

Soyons honnêtes - on est entre nous - les colloques sont peuplés de tables rondes qui ronronnent. Mais pas celles-là. L'importance du sujet (“Les friches, une opportunité pour les territoires”) mais surtout la qualité des intervenants réunis début octobre à Lille par le CNFPT a permis de dresser un portrait complet des enjeux du recyclage des espaces urbains. Cela méritait bien une vraie synthèse.

Synthèse de la table ronde “Les friches, une opportunité pour les territoires” organisée par le CNFPT le 1er octobre 2019 à Lille, dans le cadre des rencontres territoriales des urbanistes.

La friche n’est peut-être pas un lieu, mais un temps. Un temps suspendu de la ville où celle-ci hésite à redonner vie à l’un de ses espaces délaissés. Car la ville a des temps morts, de ces temps suspendus dans des lieux rendus étrangers par leur silence : la blouse oubliée par un chirurgien dans la salle d’opération d’un ancien hôpital, les cartes de la pointeuse au sol de cette usine vide, ce petit carnet d’entretien des machines qui traine au fond d’un tiroir, les noms d’ouvriers sur des casiers à peine abandonnés. Mais aussi ces plantes qui se frayent un chemin entre des plaques de béton faïencées, le grincement des tôles qui menacent de céder, la surface de ces flaques d’eau joyeusement irisée par les hydrocarbures, ces outils encore accrochés au mur, cette affiche contre l’alcoolisme au travail jaunie, ou encore ce bout de plafond tombé sur le lit - vide - d’un patient. Des temps, des silences.

Mais la friche c’est aussi le lieu de tous les possibles, de tous les changements, de toutes les idées. Travailler l’existant c’est partir d’une matière noble, habitée. C’est pouvoir s’inspirer du réel déjà là, ou là avant, mais aussi apprendre à travailler la complexité. C’est relancer le temps, lui redonner de l’espace en réamorçant les cycles de transformation qui font et refont la ville.

Mais avant d’aller plus loin, peut-on définir précisément ce qu'est une friche urbaine ? C'est difficile, très. C'est un OFNI (Objet Foncier Non identifié) pour certains, ou un "actif urbain obsolète" pour d'autres plus précis mais moins romantiques. À défaut de définition juridique claire, le LIFTI a tenté de cerner les contours de cet objet urbain singulier : « un site urbanisé qui a perdu son usage antérieur sur tout ou partie de son emprise, qu'il soit bâti ou non, qu’il soit intégré dans le tissu urbain ou isolé ». Si l'attention sur les friches urbaines s'est longtemps focalisée sur les espaces industriels délaissés, leurs origines sont en fait beaucoup plus diversifiées : espaces tertiaires publics ou privés, hôpitaux, bases militaires, infrastructures ferroviaires ou portuaires...

Et puis il y a aussi les friches du futur : espaces commerciaux obsolètes, stations touristiques de montagne ou du littoral… Les motifs de leur perte d'usage sont tout aussi variés, induisant une grande diversité de statuts juridiques, mais surtout de contraintes qui viennent souvent rendre leur réemploi complexe : amiante ou plomb dans les constructions, mais aussi pollutions des sols, qui se souviennent plus longtemps des usages du passé que les habitants eux-mêmes.

L'ADULM va plus loin dans sa définition, en abandonnant tout simplement le terme de friches pour évoquer les « lieux vacants » de façon plus englobante. Le territoire de la métropole lilloise est engagé depuis plusieurs décennies dans le recyclage de ses friches industrielles avec une attention soutenue qui a même forgé le thème de la "ville renouvelée" à la fin des années 1990 et qui a présidé à nombre de politiques urbaines... qu'il est aujourd'hui temps de renouveler. Allant bien au-delà des seules friches industrielles, les lieux vacants sont des « espaces urbains, bâtis ou non, dont l'absence d'usage est problématique et structurelle ».

Quelle que soit la définition retenue, la friche est à la fois une tache du passé dans le tissu urbain que l'on voit trop et qu'il faut résorber, et un gisement foncier du futur qui recèle d’immenses potentiels pour celui ou celle qui saura les activer. Encore faut-il savoir les déceler...

RÉVÉLER LES POTENTIELS

Si certaines friches trop visibles défigurent les centres, la connaissance du gisement est loin d'être parfaite. Quelques bases de données spécialisées comme BASIAS ou BASOL permettent de localiser certains sites industriels. Des dispositifs fiscaux ou réglementaires peuvent aussi fournir quelques indications. Mais le foncier potentiel pour le renouvellement urbain reste dans l’ensemble mal connu. Le LIFTI dans son inventaire des inventaires (des friches) identifie cependant une série d'études locales menées par différents maîtres d'ouvrages qui apportent des connaissances parfois très précises des friches, mais toujours sur des territoires limités.

Mais si ce recensement est complexe, il est toujours fructueux. Remontant la Seine du Havre à Paris à la recherche de sites industriels en déshérence, l'EPF Normandie a ainsi repéré 246 friches industrielles pour 826 hectares au sein des communes riveraines du fleuve. 60 des 143 communes étaient concernées, pour des surfaces représentant 10% des espaces dédiés à l'activité. Une ressource potentielle importante donc, mais encore faut-il arriver à l'activer : les surfaces concernées représenteraient 20 ans d'activité pour l'EPF à son rythme actuel de traitement des friches industrielles. On est donc loin du compte.

Le travail de recensement réalisé récemment dans la métropole européenne de Lille par l'ADULM visait à évaluer le potentiel de tous les espaces vacants, en élargissant l'analyse au-delà des seules friches industrielles. Ce travail permet de constater que l'obsolescence des espaces fonciers ou du bâti peut avoir des motifs très divers : des localisations qui ne répondent plus aux attentes, des bâtiments rendus obsolètes par des changements de modes de vie ou de travail ; des coûts de fonctionnement devenus prohibitifs, des qualités architecturales ou techniques trop dégradées, des contraintes réglementaires...

L'analyse des évolutions d'occupation des sols de ce territoire sur une période récente (1983 à 2015) montre à la fois une dynamique d'artificialisation marquée, avec une augmentation de 30% des surfaces urbanisées, mais aussi un doublement des espaces vacants. Les deux mouvements iraient donc de pair : étalement de la ville et développement des friches ? Le phénomène est bien entendu plus complexe, avec schématiquement quatre dynamiques principales sur la période dans la métropole lilloise :

Une dynamique de renouvellement urbain soutenue permet de résorber 350 des 500 hectares de friches identifiées en 1983, mais aussi de faire muter 2500 hectares d'espaces urbains.
L’apparition de 500 hectares de nouvelles friches liées notamment à la crise de l'industrie textile finalise la désindustrialisation du territoire, qui accueille désormais une part d'emplois industriels plus faible (11%) que la plupart des grandes métropoles françaises.
L'émergence de 300 hectares d'espaces vacants dans les espaces urbanisés depuis 1983. C'est dans le périurbain économique que la vacance a augmenté le plus rapidement, liée à une obsolescence très rapide des aménagements économiques récents.
Un étalement urbain marqué, avec 7500 hectares d'espaces naturels, agricoles ou forestiers consommés sur la période.

Restent en 2015 environ 1000 hectares d'espaces vacants, soit l'équivalent de la surface consommée par l'étalement depuis 2008. La connaissance détaillée de ces dynamiques sur le territoire permet de faire trois constats. D’abord que les outils traditionnels de renouvellement urbain - pourtant très mobilisés sur le territoire - n'ont pas une cadence de traitement des friches permettant de les résorber. Ensuite que malgré l’importance du gisement de foncier vacant, le mode de développement urbain privilégié reste l'étalement urbain. Et enfin que cet étalement est lui-même générateur de ses propres espaces vacants, liés notamment au périurbain économique.

Cette analyse montre aussi tout l'intérêt d'avoir un regard large pour comprendre le rôle des friches dans les dynamiques urbaines d'un territoire, et ne pas se limiter au constat d’accidents isolés de la fabrique urbaine. Si l'échelle des SCoT (Schémas de Cohérence Territoriaux) peut parfois être pertinente pour réaliser un recensement exhaustif des potentiels de redéveloppement de friches, elle est toujours utile pour engager le dialogue nécessaire sur la gestion économe du foncier. Les 470 SCot du territoire ne sont pas des périmètres institutionnels, mais des territoires de projets qui dépassent le temps de mandat des élus et le territoire de leurs institutions. Dans le dialogue qui s'instaure autour du projet, la lutte contre l'artificialisation des sols par l’étalement urbain est un enjeu essentiel, qui pose aujourd'hui encore beaucoup de questions en matière d'outils et de financement. La mobilisation des friches est bien entendu une solution alternative à l'étalement, et les SCoT peuvent permettre de préciser des politiques territoriales à décliner opérationnellement dans les autres documents d'urbanisme.

AFFRONTER LA COMPLEXITÉ

Si les friches urbaines sont loin de se résumer aux seules friches industrielles, l'intérêt précoce qui leur a été porté et les complexités spécifiques qu'elles présentent ont poussé au développement d'un vrai savoir-faire, dont le retour d'expérience peut aujourd'hui éclairer les interventions sur tout type de site vacant.

Né en 2015 en région Auvergne Rhône Alpes, le réseau ID Friches ne limite pas son action à l'accompagnement financier des opérations de résorptions de friches industrielles polluées. Il développe des expérimentations au travers des projets soutenus, permettant d'enrichir la connaissance technique et méthodologique, et de fédérer l'écosystème d'acteurs publics et privés engagés dans ces démarches. Car les gains d'efficacité sont sans doute moins à trouver dans des percées technologiques que dans la bonne collaboration entre les acteurs dans ces processus de projets complexes et dans l'optimisation des interfaces. À l'échelle nationale, l'implication de l'ADEME sur cette même thématique des friches polluées est aussi très importante, associant participation financière aux projets, développement des connaissances techniques ou méthodologiques et partage d'expériences entre les acteurs impliqués.

Sur les enjeux de méthodes, les retours d'expérience sur des friches industrielles polluées sont tout à fait extrapolables aux autres typologies de friches. Il y a tout d'abord un enjeu de connaissance fine des sites très en amont des réflexions, dans des logiques de réduction des risques et d'optimisation des coûts de traitement de problématiques spécifiques (amiante, pollutions de sols...), mais surtout d'adaptation des usages futurs et du projet au passé du site et à son contexte. Toujours complexe, la réussite d'un projet de résorption de friche tient à la capacité à mobiliser les bons acteurs au bon moment, dans un canevas méthodologique à systématiquement réinterroger tant la nature des friches est diversifiée. Ce processus de projet est aussi itératif par nature : la connaissance du site s’approfondit en parallèle de l'avancement des réflexions programmatiques.

Ce sont donc bien des questions de compétences qui sont posées ici. À la fois dans la grande diversité des compétences à réunir pour affronter leur complexité, et dans la nécessité de les faire collaborer et les mettre en musique dans des processus opérationnels à toujours réinventer. Retravailler la ville existante est plus complexe que d'engager des opérations sur du foncier agricole et nécessite un vrai investissement dans la matière grise. Il y a, enfin, des questions de temporalités. La friche est un temps bien particulier, un coup d’arrêt des cycles de renouvellement pour parfois des décennies. Redonner un usage urbain à un site vacant peut aussi prendre du temps, souvent beaucoup trop de temps. Sans doute est-il besoin de simplifier les procédures, d'innover sur les financements, mais aussi d’envisager des usages, y compris temporaires.

LES FRICHES DE DEMAIN

Déjà beaucoup plus diversifiée que les sites industriels qui focalisent l’attention, la nature des friches va encore s’intensifier avec l’apparition de nouveaux types d’espaces vacants. Le devenir des espaces commerciaux est à ce titre particulièrement préoccupant, et dépasse la seule crise des centres-villes, souvent mise en avant. Dans une étude récente réalisée avec Lestoux & associés, La Fédération nationale des SCoT identifie les dynamiques structurelles qui impactent cet urbanisme commercial. Le développement du commerce en ligne induit bien sûr des changements majeurs. Ainsi, il occupe désormais 13% du marché de l'équipement de la personne contre 1% il y a seulement 10 ans. Mais l'explosion du « commerce de flux », ces petites surfaces commerciales de moins de 300 m2 qui s'installent au bord des axes et des rond-points périurbains, a modifié la géographie du commerce de façon plus discrète, mais tout aussi importante que l'éclosion des grandes surfaces en périphérie. Ainsi 60% des créations de commerces ont eu lieu hors des centres-villes ces 10 dernières années. Le nombre de ces petits commerces reste constant, mais ils se sont déplacés : 70% d’entre eux étaient localisés dans les centres en 2008, mais 10 ans après ils n'étaient plus que 55%. Parallèlement, le taux de vacance du commerce de centre-ville a non seulement bondi de de 6 à 13%, mais s'est aussi développé plus discrètement dans les zones commerciales et les périphéries des villes moyennes (à 8,5%), signalant le déclassement de certains secteurs commerciaux.

D'autres changements des pratiques comme le développement de la seconde main, les nouveaux temps sociaux hors des horaires d'ouverture des commerces ou l'impact des services numériques sur la consommation indiquent clairement que ces transformations structurelles de l'organisation et de la géographie du commerce sont loin d'être achevées. C'est tout le socle de la ville, associant espaces publics et rez-de-chaussée des bâtiments qui commence à être réinterrogé, dans les centres comme dans les périphéries.

Malgré ces bouleversements et incertitudes, les pouvoirs publics n’ont qu’une faible prise sur la spatialisation et l'importance de l'offre. Le développement des surfaces commerciales est désormais complètement découplé de la démographie, puisqu’elles se sont développées cinq fois plus vite que la population entre 2008 et 2017. Un rythme plus rapide que pendant les trente glorieuses, qui entraîne nécessairement l'obsolescence de surfaces existantes. Les CDAC ont démontré leur incapacité à réguler sérieusement cette dynamique, en validant plus de 80% des projets proposés, portant sur environ 3 millions de mètres carrés tous les ans.

Mais l'émergence encore précoce de friches commerciales dans les périphéries présente aussi des risques significatifs pour le reste du tissu urbain. Ce qui illustre bien les difficultés à coordonner les actions tactiques à l'échelle de sites vacants de toute nature avec la vision stratégique à l'échelle territoriale. La vacance de périphéries commerciales pourrait en effet pousser les opérateurs privés, mais aussi les collectivités à intervenir fortement sur ces sites. Or un redéveloppement par le déplacement de services urbains ou des changements d'usages comme de l’habitat risque de provoquer l’émergence des centralités urbaines concurrentes des centres-villes déjà fragilisés. Sans doute faudra-t-il accepter de voir certains espaces commerciaux vacants ne pas retrouver certains usages urbains, pour ne pas déstabiliser les structures territoriales.

Le futur d'une friche urbaine n'est donc pas nécessairement de retrouver un usage bâti. Toute option de redéveloppement doit être interrogée en amont et au regard d'une vision stratégique du territoire. Cette démarche permettra de vérifier si le futur d'une friche est bien urbain, en évitant d’être seulement guidé par l'urgence ou les initiatives des acteurs en place.

LES USAGES ALTERNATIFS À L'URBANISATION

Parfois non souhaitable d'un point de vue stratégique, le développement de projets urbains sur certaines friches est souvent rendu impossible par une absence de besoins bâtis, des contraintes réglementaires ou environnementales et des déficits économiques trop importants. Il faudra donc parfois accepter l'obsolescence définitive de secteurs urbains tout en continuant à faire du projet, dans des logiques de retour à la nature, à des usages agricoles ou d'autres usages alternatifs à une réurbanisation bâtie : espaces de compensation environnementale, production d'énergies renouvelables, loisirs, activités économiques à valeur marchande réduite...

En effet, les politiques de reconquête étaient jusque récemment concentrées sur la production d'offres de logements, dans une logique de mobilisation de la ressource pour répondre à des besoins souvent importants, mais aussi dans la recherche d'un meilleur (dés)équilibre des bilans financiers.

Les programmations tendent aujourd'hui à se diversifier largement, à la fois dans une logique de production d’une ville moins monofonctionnelle et plus en adéquation avec les besoins réels des territoires, et par l'émergence de nouveaux enjeux urbains. En effet, au-delà de la seule production de logement, la fabrique de la ville est aujourd'hui confrontée à de nouveaux enjeux comme l'adaptation au changement climatique, la protection des ressources agricoles ou en eau, les énergies renouvelables, les questions de biodiversité, la volatilité des usages urbains... Autant d'usages potentiels des friches qui peuvent notamment émerger dans des secteurs où les besoins réels ne sont pas de construire.

Dans la métropole lilloise, les réflexions de l'ADULM sur une nouvelle stratégie de lutte contre la vacance montrent que le rythme de résorption des friches par les outils d'aménagement traditionnels ne peut pas rattraper le développement de la vacance. D'autres modes d'intervention sont donc à envisager, comme par exemple la dédensification et la renaturation de ces chapelets de friches industrielles qui bordent les voies d'eau du territoire (et comptent pour 1/3 des terrains vacants). Cette proposition répond par des aménagements succincts et non bâtis au besoin de redonner un sens à ces espaces et plus largement aux besoins de la ville de retisser des liens avec l'eau, de disposer d'espaces verts pour les urbains et de lieux favorables à la résilience climatique.

L'Établissement Public Foncier Nord Pas de Calais focalise ses actions sur la construction de la ville sur la ville, grâce à trente ans d’expériences très concrètes sur des sites industriels pollués ou d’anciens terrains miniers, mais aussi des actions moins connues de gestion du risque d’érosion ou de préservation de la ressource en eau. Sa mission de recyclage du foncier urbain passe en général par des opérations d'acquisition, de déconstruction et de dépollution des sols, mais pas nécessairement dans une optique de reconstruction sur ces sites.

La renaturation temporaire des sites par l’installation des prairies fleuries une fois les sites déconstruits est ainsi systématisée par l'EPF. Non seulement elle permet de donner une image plus valorisante à ces espaces en attente d'aménagement, mais elle est favorable à la biodiversité et permet d'éviter l'implantation d'espèces invasives ou allergènes, voire d'espèces protégées dont la présence pourrait complexifier la mutation du site.

Par contre, si la renaturation pérenne de certains sites urbains destinés à renforcer les trames vertes et bleues d'espaces urbains est aujourd'hui possible, elle reste très déficitaire faute de valorisation économique des services écosystémiques rendus par la nature. Le développement potentiel d'opérations de compensations dans le cadre des politiques du "zéro artificialisation nette" pourrait toutefois créer un flux économique favorable, rendant solvable la restauration écologique de friches urbaines.

LA VIE D'APRÈS LA VILLE ?

À l’échelle d’un territoire, la multiplication des friches peut être le symptôme d’un phénomène difficile à traiter : la décroissance urbaine. Massivement confrontée au recul structurel de la population de certains de ses territoires (et pas uniquement dans les anciens Länder de l’Est) l’Allemagne est sans doute pionnière en prenant à bras le corps ce phénomène et en proposant de nouveaux modèles de développement urbain. Un débat national a eu lieu, permettant de briser les tabous et de lancer des programmes de restructuration urbaine ambitieux. Ces programmes ne visaient pas à retourner la tendance, mais à adapter la ville, démontrant qu’il est possible de réaliser des projets sans pour autant faire croître la population.

Si le phénomène est pour le moment moins visible en France, la décroissance urbaine touche pourtant de nombreux territoires. Au Havre par exemple, tous les recensements depuis 1982 indiquent une baisse de population de la ville. Ces pertes de population sont encore considérées comme des phénomènes conjoncturels liés notamment aux crises économiques ou à la périurbanisation. Les politiques publiques visent donc à “revitaliser”, comme si un retour à un état antérieur “normal” était possible à coup de projets urbains et de volontarisme politique. La friche est alors considérée comme le symptôme de cette crise conjoncturelle, que l'on doit résorber par la reconstruction. Mais combler le vide sans chercher à répondre à de vrais besoins est vain, il faut repenser le modèle de développement urbain de ces territoires.

Il n’est pas encore acceptable en France de parler de décroissance urbaine, et donc pas encore possible de penser ces dynamiques et de faire projet dans les territoires touchés. La perte d’attractivité, la polarisation vers les métropoles et le vieillissement de la population sont pourtant des phénomènes structurels qui touchent durablement certains territoires, il faudra donc s’y adapter et développer de nouveaux types d’interventions urbaines sur ces territoires. Faire projet sans croissance ?

À Roubaix par exemple, le futur des friches Nollet ne passera finalement pas par la construction. Face aux difficultés à attirer des opérateurs pour concrétiser le projet urbain, et aux dérives de l’usage du site, la SCIC Baraka propose d’en occuper temporairement une partie pour installer des jardins partagés. De cette initiative démarre une réflexion plus large sur le devenir de l’ensemble du site qui imagine une ferme urbaine circulaire avec du maraîchage en autorécolte, micro-brasserie… Jusqu’à encore s’ouvrir aux bâtiments alentour pour développer un projet global de centralité verte. Les réflexions s’organisent notamment autour de la nécessité de retrouver des sols sains et fertiles, alors qu’une partie du site est polluée. Elles permettent d’agréger un écosystème d’acteurs selon un mode de gouvernance clair, distribué, légitimant et explicité dans une charte.

Une dynamique horizontale permet ainsi de tracer un futur vivant à cette friche, même si elle ne sera pas habitée comme c’était initialement envisagé. Une démarche fertile en soi, une méthode pragmatique dessinant pas à pas le projet sans s’enfermer dans le temporaire ni chercher à figer l’avenir des lieux.

Participants :