🧑‍🍳 La recette du pâté urbain

Connaissez-vous la recette du pâté urbain ? C’est assez simple vous allez voir. Vous avez besoin d’un territoire au marché du logement tendu, d’un terrain à bâtir, d’un promoteur, d’un architecte, d’un Maire et de quelques voisins.

• Créez d’abord quelques droits à bâtir en révisant le Plan local d’urbanisme pour permettre la densification d’un secteur, puis laissez reposer quelques mois.
• Faites ensuite jouer la libre concurrence autour d’une ressource rare : un terrain constructible. Son propriétaire choisira la meilleure offre financière entre les différents porteurs de projets.
• Laissez émerger la proposition du promoteur qui a remporté l’affaire par la démolition de tout ce qui s’y trouve pour y produire le plus de mètres carrés possible. 
• Faites ensuite donner de la voix au voisinage qui découvrent tardivement un projet d’immeuble qui doit être construit au fond de leur jardin, pensé à l’échelle de sa seule parcelle. Ajoutez quelques cuillères d’avocat pour épicer le tout.
• Positionnez ensuite l’élu local au milieu d’une bataille déjà bien engagée, armé de son seul stylo et de quelques formulaires CERFA.
• Secouez bien fort pour rogner un ou deux étages, décaler trois fenêtres et ajouter quelques arbres au cours de négociations épiques et de contentieux à rallonge. Vous devriez obtenir un projet de compromis aussi tardif que boiteux.

Dégustez enfin le résultat de ce projet de densification, avec pour seule certitude que tous les convives sortiront fâchés de ce repas : promoteur, architecte, Maire, voisins, nouveaux habitants. Tous ? Mais non ! Le vendeur du terrain quitte la table en souriant…

Tout cela peut paraître caricatural, mais ça ne l’est malheureusement pas. Le processus de densification dans la ville attractive est aujourd’hui largement biaisé, au détriment de la qualité des projets et de leur pertinence écologique, ce qui ouvre le champ à des oppositions qui sont loin d’être toutes illégitimes. Quand l’opérateur est choisi principalement par le prix, cela a des conséquences néfastes : valorisation immédiate des potentiels par la déconstruction de l’existant au détriment de sa seconde vie, maximisation de la densité autorisée au PLU sans regard pour le contexte urbain, compromis sur la qualité pénalisant sa pérennité… En débutant le processus par la fixation d’un prix trop haut, l’équation globale du projet est faussée, il ne faut donc pas s’étonner de la multiplication des fausses notes.

Remonter ce processus dans le bon sens nécessite de retenir des projets au cas par cas en fonction de leur attention à l’existant, au quartier et à la planète. Il est faut parler architecture, mais aussi programme, technique, paysage, écologie avant de parler finance. Tout cela permettra d’identifier de meilleurs projets et d’en déduire ensuite le prix à donner au foncier, et plus l’inverse. Imaginer une nouvelle politique du logement sans politique foncière renouvelée est un passe-temps inutile.

– Sylvain Grisot (Linkedin)

🗓️ 5 décembre. Webinaire des circuits de l’économie circulaire consacré à : « Construire un projet d’aménagement circulaire : quel périmètre, quelle gouvernance et quels outils à disposition des porteurs de projets ? ». (Inscription)

🗓️ 5 décembre. Journée Nationale des Données foncières organisée à Paris par la DGALN et le Cerema. (Inscription)

🗓️ 14 décembre. C’est la troisième édition de la rencontre « Terres (à)ménager » organisée par le Département de Loire-Atlantique à Nantes, et on y sera ! (Inscription)

🔉 Violence. Après la colonisation, la dictature, un tremblement de terre , un cyclone, le choléra, c’est désormais la déliquescence de l’état et la multiplication de bandes armées qui saignent Haïti. Comme une catastrophe naturelle, elle provoque de vastes mouvements de population qui nous rappellent - si c’était nécessaire - que la sécurité du quotidien est le socle sans lequel rien ne peut être construit. Un très bon reportage d’Omar Ouahmane. (France Inter)

📣 Institut Paris Region. Dans une tribune au « Monde », plus de cent personnalités de l’aménagement du territoire appellent la présidente d’Ile-de-France à renoncer à son projet de réduire drastiquement les moyens de L’Institut Paris Region et de le transférer dans les locaux du conseil régional. (Le Monde)

🧪 TPSF. Voici deux belles vidéos qui donnent la parole aux acteurs engagés dans le programme expérimental « Territoires Pilotes de Sobriété Foncière » piloté par le PUCA, l’ANCT et la DGALN à Epernay et à Dreux. (PUCA)