Avant d'artificialiser un hectare de plus, Redirection urbaine invite à cartographier ce que Sylvain Grisot appelle le foncier invisible : dents creuses, parcelles divisibles, logements sous-occupés, pavillons vieillissants sur de grands terrains.
Le foncier invisible, une notion à réinventer
À Poitiers, un atlas pédagogique applique trois questions à chaque parcelle d'un îlot pavillonnaire des années 1960 : comment pourrait-elle participer à la transition écologique ? Quel programme y déployer ? Comment améliorer le cadre de vie du quartier ? Résultat : préservation du cœur d'îlot pour la biodiversité, rénovation globale des logements existants (un quart d'entre eux occupés par une personne âgée vivant seule) et construction de nouveaux logements en front de rue, sur des retraits aujourd'hui sous-utilisés.
La France compte près de 9 millions de logements sous-occupés — comptant au moins trois pièces de plus que leurs occupants — et un tiers des ménages concernés accepteraient de vivre dans un logement plus petit selon une enquête récente : un potentiel largement supérieur aux besoins de construction neuve dans nombre de territoires, à condition d'accompagner la mobilité résidentielle plutôt que de la décréter.
BIMBY : densifier maison par maison
À Périgueux, la révision du PLU de 2015 a permis de tester à grande échelle les principes du BIMBY (Build In My Backyard, méthode imaginée par Villes Vivantes) : moins de 250 logements ont été créés en cinq ans dans le tissu pavillonnaire existant, sans un hectare d'étalement. La démarche combine repérage cartographique des parcelles mutables, ajustement du règlement d'urbanisme, et surtout un important travail de médiation auprès des propriétaires — divisions parcellaires, réhabilitation de garages ou de logements vacants, surélévations, extensions.
La leçon retenue : changer les règles d'urbanisme ne suffit pas à déclencher, seul, une densification douce de qualité. Sans médiation de terrain, le risque de projets mal conçus et de conflits de voisinage est réel. Cet investissement en ingénierie humaine remplace avantageusement celui des voiries de lotissement en périphérie.
Le pavillon, angle mort de la densification
Dans le Grand Paris, 400 000 pavillons occupent près de la moitié du sol dédié à l'habitat, pour seulement 12 % des logements du territoire. Plus de 80 % des parcelles font moins de 500 m², et le bâti n'en occupe qu'un tiers en moyenne ; leurs jardins, où le gazon domine, ne sont couverts d'arbres que sur 12 % de leur surface — loin d'être les havres de biodiversité qu'on leur prête parfois. Le déploiement du Grand Paris Express va pourtant mettre les deux tiers de ces maisons à moins d'un quart d'heure à pied d'une gare, créant une pression de mutation inédite sur ce tissu.
Au Québec, le programme « Oui dans ma cour » de l'organisme Vivre en Ville a accompagné la densification du secteur pavillonnaire de Deux-Montagnes, sur les rives du lac du même nom, à l'arrivée d'une nouvelle ligne de train de banlieue : plutôt que de laisser le marché imposer un rythme de mutation brutal, la démarche a structuré un dialogue continu entre habitants, promoteurs et collectivité.
« Le statu quo n'est pas une option. »
Le chantier en bref
- La France compte environ 9 millions de logements sous-occupés — un potentiel largement supérieur aux besoins de construction neuve.
- BIMBY : à Périgueux, 250 logements ont été créés en 5 ans dans le tissu pavillonnaire existant, sans étalement.
- Dans le Grand Paris, 400 000 pavillons occupent la moitié du sol résidentiel pour seulement 12 % des logements.
- La densification douce ne se décrète pas : elle se négocie, maison par maison, avec des médiateurs de terrain.